二手房營業稅怎么算

二手房營業稅的計算方法主要是和二手房的買賣時間有關系，根據時間的不同，如果超過兩年以上的二手房，在交易的時候是可以免征營業稅的，如果沒有超過兩年的話，二手房的營業稅在5.55%，并且是由賣方所承擔，國家有相關的規定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，需要全額征收營業稅，這也就是為什么超過兩年以上的房子比較受歡迎的原因。 營業稅是我國針對單位或個人營業額所征收的稅，二手房營業稅在二手房交易過程當中占據的份額比較高，個人轉讓普通住宅年限超過5年免征營業稅，在二手房交易的過程當中，除了營業稅之外還有個人所得稅也是需要賣方所繳納的，但是超過5年的話，個人所得稅免征，二手房房產證或者稅務部門出具的契稅稅票，填發時間不足2年都需要進行征收營業稅。

二手房房產證如果未滿5年，并且面積大于144平，需要按照房屋總價繳納5.5%的營業稅，144平以下的房屋，需要以房屋購入和售出時的差價作為計稅依據，按5.5%繳納營業稅；房屋的房產證滿5年的，面積大于144平的，需要以房屋售出時盈利部分作為計稅依據，按5.5%征收營業稅，面積小于144平的，免征營業稅。除營業稅外，二手房交易時，還需要繳納契稅、個人所得稅、土地增值稅、房屋產權登記費及房屋評估費等費用。

二手房營業稅怎么算，一般情況下二手房的營業稅稅率是5%，如果是加上營業稅附加稅的話，那是5.55%的稅率。

二手房營業稅怎么算？計算方法主要是和二手房的買賣時間有關系，根據時間的不同，如果超過兩年以上的二手房，在交易的時候是可以免征營業稅的，如果沒有超過兩年的話，二手房的營業稅在5.55%，并且是由賣方所承擔。

二手房過戶要交的稅有：

1、契稅

根據國家規定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標準按房款總價的1%-3%交納契稅，對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。一次購房90平米以下按1%稅率征收，90-140平米1.5%，140平米以上3%；二次購房都是3%，不分面積。

2、個稅(買方支付)

應納個人所得稅=計稅價格×1%(或1.5%、3%),普通住房1%，非普通住房或非住宅類房產為1.5%，拍賣房產為3%。對于個人轉讓自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征個人所得稅。

3、印花稅(買賣雙方各0.05%)

印花稅的稅率是0.05%，即購房者應納稅額為計稅價格×0.05%的數值，印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。對個人銷售或購買住房暫免征印花稅。二級轉移登記只收取買方0.05%的印花稅。

4、土地增值稅：

核定征收方式：應納土地增值稅額=計稅價格×核定征收率。我市土地增值稅核定征收標準：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產為5%。

5、登記費

其收費標準分為住房與非住房。個人住房登記收費標準為每件80元；非住房房屋登記收費標準為每件550元。房屋登記收費標準中包含《房屋所有權證》工本費和《土地使用權證》工本費。

6、房地產交易手續費

新建商品房的房產交易手續費按照3元/平方米收取，由轉讓方承擔。經濟適用房的房地產交易手續費減半收取，由買方承擔。其他情況的房地產交易手續費按照6元/平方米收取，由交易雙方各承擔50%。

二手房的買賣途徑很多，有實體店與網絡兩種。

1．直接到房產中介實體店

去實體店了解當地的二手房信息或出售房子是**直接的的方式，但也有不足之處，就是浪費時間，不能第一時間得到**新的信息！

2．房地產網站

也可通過房產中介經紀公司來促成買賣。房產中介經紀公司收集的買賣雙方信息，很大部分是通過網絡獲取的，因此，無論是買賣雙方80%是通過網絡這個平臺匯聚到經紀公司的。

不滿五年是有營業稅和個稅的。這個需要看您房價的多少。過高就包稅了。市場價的話現在的形式都是客戶來交。

你這種情況還應該看你是否有交稅發票,有就應該按發票上的日期計算,如果只是簽了合同,沒有交款,自然沒有發票,就只能按辦過戶時的房產證來交稅,因為你辦證也必須有一些證據證明你們雙方完成了交易過程,證明中就應該有合同和支付錢款的證明,你拿的出就提供給稅務機關.
還有一種情況,你買的房一直沒辦證,從稅務機關來看,你是沒有完成房產交易,他們以房產證為準,若是你2009年買的，所以認為你應該是2009年賣的,按規定以09年計就需要交營業稅,這還是要由你提供完成了交易的證明,比如簽合同就交錢完成了交易,但房管部門沒有及時辦理房產證.不過,**后的決定權還在稅務機關.

二手房的營業稅并不是固定的，主要分為以下這幾種情況：
①如果二手房的房產證辦理的時間還沒有滿5年，那么此時需要全額征收營業稅，營業稅的稅率是5.5%。
②如果二手房的房產證辦理的時間已經滿了5年，并且房子的面積在144平米以下的話，那此時房子在交易的時候是不需要繳納營業稅的。但是如果房子的面積超過了144平米，那還是要按照全額的5.5%來繳納營業稅。 二手房在交易的過程當中會產生很多的稅費，營業稅只是其中之一，二手房的營業稅通常是由賣家來支付，除非雙方另有約定。在二手房交易的時候，除了營業稅以外，還會產生個人所得稅，契稅，印花稅。如果在交易的時候是通過中介公司來操作的，那么還需要支付自己的中介費，一般可以在房屋成交以后再去支付。

一般情況下二手房的營業稅稅率是5%，如果是加上營業稅附加稅的話，那是5.55%的稅率。也就是說在征收二手房營業稅的時候，會使用二手房的評估價，直接乘以5%或者是乘以5.5%的稅率，而計算出來的這個數值就是所需繳納的營業稅及其附加稅的金額。但如果房子的房產證填發時間已經超過了兩年，那二手房的營業稅是可以免征的。 二手房在交易的過程當中產生的稅費是比較多的，而營業稅只是其中之一而已。除了要支付自己的營業稅及其附加稅以外，還需要繳納個人所得稅，印花稅，以及各種各樣的工本費和手續費。在二手房交易的過程當中，需要先簽訂合約，然后再去稅務局繳納稅費，最終可以憑借著這些完稅證明去房管局辦理房屋的過戶手續，只有這樣，二手房的交易才算是完整的。

二手房過戶稅費涵蓋了以下情況：

1、契稅

根據國家規定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標準按房款總價的1%-3%交納契稅，對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。一次購房90平米以下按1%稅率征收，90-140平米1.5%，140平米以上3%；二次購房都是3%，不分面積。



2、營業稅

房產證未滿2年的，并且面積在140㎡以上的需要繳納總房價的5.6%；

房產證未滿2年的，并且面積在140㎡以下的需要繳納差額的5.6%；

房產證滿2年的，并且面積在140㎡以上的需要繳納房產交易盈利部分的5.6%；

房產證滿2年的，并且面積在140㎡以下的免交。



3、個稅(買方支付)

應納個人所得稅=計稅價格×1%(或1.5%、3%),普通住房1%，非普通住房或非住宅類房產為1.5%，拍賣房產為3%。對于個人轉讓自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征個人所得稅。

4、印花稅(買賣雙方各0.05%)

印花稅的稅率是0.05%，即購房者應納稅額為計稅價格×0.05%的數值，印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。對個人銷售或購買住房暫免征印花稅。二級轉移登記只收取買方0.05%的印花稅。

5、土地增值稅：

核定征收方式：應納土地增值稅額=計稅價格×核定征收率。我市土地增值稅核定征收標準：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產為5%。



6、登記費

其收費標準分為住房與非住房。個人住房登記收費標準為每件80元；非住房房屋登記收費標準為每件550元。房屋登記收費標準中包含《房屋所有權證》工本費和《土地使用權證》工本費。

7、房地產交易手續費

新建商品房的房產交易手續費按照3元/平方米收取，由轉讓方承擔。經濟適用房的房地產交易手續費減半收取，由買方承擔。其他情況的房地產交易手續費按照6元/平方米收取，由交易雙方各承擔50%。

8、貼花：5元/套

如果購房時需要按揭，還要發生以下費用：

9、評估費

評估價格100萬以下部分收取評估結果的0.5%，以上部分0.25%。

10、抵押登記費

個人住房登記收費標準為每件80元；非住房房屋登記收費標準為每件550元

11、委托公證費

如果購房需要辦理公證，那么則要交納一定比例的公證費，公證費的標準一般為300元/二本公證書，另外每加一本收20元。如果需要贖樓，還會產生如下費用：

12、贖樓擔保費

費用計算——業主欠款×1%。期限為3個月，**低收費2000元。

13、贖樓罰息

不同銀行的收取方式不一樣，一般按欠款金額的0.5%收取

14、贖樓短期借款利息

一般1個月贖樓短期借款利息≈欠款金額×1

15、買賣合同公證費

由公證機關向涉外方收取，征收標準：

過戶價×0.003%(過戶價<50萬)

過戶價×0.0025+250(50萬<過戶價≤500萬)

過戶價×0.002+2750(500萬<過戶價≤1000萬)

16、抵押合同公證費

買方涉外并需要貸款時，由公證處向涉外方收取的服務費。

因為涉及的項目太多，可以使用二手房稅費計算器，百度搜索二手房稅費計算器即可，可以很清晰的知道具體需要交納多少金額的稅費，可根據上文敘述的分項費用科目，進行核對，以保證稅費計算的準確性。

二手房營業稅的計算方法主要是和二手房的買賣時間有關系，根據時間的不同，如果超過兩年以上的二手房，在交易的時候是可以免征營業稅的，如果沒有超過兩年的話，二手房的營業稅在5.55%，并且是由賣方所承擔，國家有相關的規定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，需要全額征收營業稅，這也就是為什么超過兩年以上的房子比較受歡迎的原因。 營業稅是我國針對單位或個人營業額所征收的稅，二手房營業稅在二手房交易過程當中占據的份額比較高，個人轉讓普通住宅年限超過5年免征營業稅，在二手房交易的過程當中，除了營業稅之外還有個人所得稅也是需要賣方所繳納的，但是超過5年的話，個人所得稅免征，二手房房產證或者稅務部門出具的契稅稅票，填發時間不足2年都需要進行征收營業稅。

1）普通住宅
未滿5年：全額個稅1％或差額20%，差額營業稅5.55％
滿5年且一套住房：個稅/營業稅全免
滿5年不:全額個稅1%或差額20%
交易手續費：面積×2.5元
購買方的稅費:契稅(首套購房，面積90平米以下的繳1%，非首套購房為1.5%，90平米以上的全部繳1.5%)
交易手續費：面積×2.5元
2）非普通住宅
未滿5年：全額個稅2％或差額20%， 營業稅5.55％
滿5年：差額營業稅(賣出價-買進價)
滿5年不： 全額個稅2%或差額20%，差額營業稅5.55％

手續費:面積*2.5元
購買方的稅費:契稅3%,手續費:面積*2.5元

一般情況下二手房的營業稅稅率是5%，如果是加上營業稅附加稅的話，那是5.55%的稅率。也就是說在征收二手房營業稅的時候，會使用二手房的評估價，直接乘以5%或者是乘以5.5%的稅率，而計算出來的這個數值就是所需繳納的營業稅及其附加稅的金額。但如果房子的房產證填發時間已經超過了兩年，那二手房的營業稅是可以免征的。 二手房在交易的過程當中產生的稅費是比較多的，而營業稅只是其中之一而已。除了要支付自己的營業稅及其附加稅以外，還需要繳納個人所得稅，印花稅，以及各種各樣的工本費和手續費。在二手房交易的過程當中，需要先簽訂合約，然后再去稅務局繳納稅費，最終可以憑借著這些完稅證明去房管局辦理房屋的過戶手續，只有這樣，二手房的交易才算是完整的。

二手房營業稅的計算方法主要是和二手房的買賣時間有關系，根據時間的不同，如果超過兩年以上的二手房，在交易的時候是可以免征營業稅的，如果沒有超過兩年的話，二手房的營業稅在5.55%，并且是由賣方所承擔，國家有相關的規定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，需要全額征收營業稅，這也就是為什么超過兩年以上的房子比較受歡迎的原因。 營業稅是我國針對單位或個人營業額所征收的稅，二手房營業稅在二手房交易過程當中占據的份額比較高，個人轉讓普通住宅年限超過5年免征營業稅，在二手房交易的過程當中，除了營業稅之外還有個人所得稅也是需要賣方所繳納的，但是超過5年的話，個人所得稅免征，二手房房產證或者稅務部門出具的契稅稅票，填發時間不足2年都需要進行征收營業稅。

個人納稅是指個人交易總額的1%或兩筆交易差額的20%。二次購房可減免的稅費主要有：房屋裝修、住房貸款利息、手續費、公證費、公證費等。二手房個人稅費的核算。納稅人（賣方）在稅務系統中無法查詢房產的原值，且無法提供房屋的原值等相關的稅費，其個人所得稅=稅率×1%。例如：賣方不滿足五套或不套房的出價是一百萬。百分之百。所以，購房者要交納的個人所得稅是：100×1%=10000元。

房屋是否滿五年？是否唯一住房？根據所賣的房屋是否滿五年減免營業稅、是否唯一住房、評估價、購房者首次購房享受契稅優惠等情況，繳納如下：
1、測繪費1.36元/平方，買方；
2、評估費0.5%（評估額，允許浮動），買方；
3、契稅評估額初次90平內1%、90平~140平內1.5%，超過140平或非首次3%，買方繳納;
4、所得稅按全額的1%，由賣方承擔，滿五年唯一住房減免；
5、交易費6/平方,雙方;
6、工本費80元,買方(工本印花稅5元)買方；
7、營業稅5.6%賣方繳納，普通住房滿五年可減免。

營業稅已經改為了增值稅
二手房若是正常過戶的話，按相關規定則需要繳納以下費用：
（1）增值稅：稅率5.55%，由賣方繳納，同時規定：
若是轉讓出售購買時間不足2年的非普通住宅，需按照全額征收增值稅；
若是轉讓出售購買時間超過2年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足2年的普通住宅，需按照兩次交易差價征收增值稅；
若是轉讓出售購買時間超過2年的普通住宅，則免征增值稅；
如果所售房產是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等，則不論證是否過2年都需要全額征收增值稅；
（2）個人所得稅：稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方繳納
征收有兩個條件：家庭唯一住宅以及購買時間超過5年。
如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；
任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅；
另外如果所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都要繳納個人所得稅。
（3）印花稅：稅率1%，買賣雙方各半，不過至今國家暫免征收。
（4）契稅：基準稅率3%，優惠稅率1.5% 和1%，由買方繳納，同時規定
若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%；
若買方首次購買面積超過90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%；
若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。
（5）測繪費:1.36元/平米，總額=1.36元/平米*實際測繪面積； 一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證上沒有房管局的測繪章也是需要測繪的。
（6）二手房交易手續費總額：住宅6元/平米*實際測繪面積，非住宅10元/平米
（7）登記費：工本費80元，共有權證:20元。

二手房轉讓營業稅怎么收，辦理產權證的時間是低于5年的，那么此時這套房子的營業稅是5.5%。