房地產評估

A 銷售工作是一個做好了就是不拿本錢的老板
做不好可能都不如公司的前臺接待員
如果做銷售我建議你先做個行業調查
看一下自己的所學都可以做哪些行業的銷售
再綜合比較一下哪個行業的銷售薪水和提成較高
有可持續的發展空間
做銷售我覺得你就當首選大公司
可能剛開始的待遇很少
B.但是隨著工齡的增加和經驗的積累一定是磨刀不誤砍柴工的
在實際的接待談判過程中，銷售人員應注意以上幾個方面：
1．不要過分熱情
房地產是一種高價位的特殊的商品，動輒數十萬元甚至百萬完，相對應的客戶也大多是理智而謹慎的，不是簡單層次上的營銷辭令、熱情接待所能打動的。銷售人員應該有理有節、落落大方、坦率真誠清楚明晰地回答客戶提出的各種問題，而不能過分熱情。在如今買方市場情況下，過分的熱情反而會給客房留下一個樓盤賣不動的感覺，這是非常致命的。
2．在談判的初期，不要在價格上過多地糾纏
“昂貴”和“便宜”的含義極不確切并且帶有濃厚的主觀色彩。對這個詞，不同的人有著不同的看法。你的樓盤越能滿足客戶的某些愿望，他就越覺得你的樓盤便宜。作為優秀的銷售人員應該在**短的時間內找到客戶的需求并盡量地滿足他，讓客戶將注意力集中在樓盤的價值上。想方設法讓客戶認識到你推銷的樓盤正是他所需要的，他就會將價格放在次要的位置上。如果一定要涉及價格問題，那就必須把價格連同價值一并提出。
3．現場接待更需要高超的談判技巧
現場接待是一種商業談判，經常會遇上一些客戶對樓盤價格進行殺價，這樣的客戶往往是有了買意的客戶。銷售人員要讓客戶經歷一個艱苦卓絕的談判過程，讓他感覺到所爭取到的每個優惠都是來之不易的。而且在條件允許的情況下，**終要讓客戶有一種“勝利”的感覺?？蛻魧π量嗟脕淼膭倮麑嵰话愣急都诱湎?，從而打開了成交的大門。
銷售人員在進行說服推銷時，可采用的方法不勝枚舉。把握以上幾個原則，“運用之妙存乎一心”，就能找到達成交易的**好方法。

這應作為房地產估價的**高行為原則。同時，在具體估價作業中應當遵循的技術性原則主要有合法原則、**高**佳使用原則、估價時點原則、替代原則。對房地產抵押價值評估還要遵循謹慎原則.
房地產估價的一般程序是：(1)獲取估價業務；(2)受理估價委托；(3)擬定估價作業方案；(4)搜集估價所需資料；(5)實地查勘估價對象；(6)選定估價方法測算；(7)確定估價結果；(8)撰寫估價報告；(9)審核估價報告；(10)出具估價報告；(11)估價資料歸檔。

　　3月24日，首鋼地產以大運營管理為主題，特邀房地產行業資深講師徐海老師走進房地產大講堂開展專項培訓。首鋼地產領導吳林、韓俊峰、張煥、李斌、侯錦山、王堅、馬濱、趙蘭子、付卜君，各分子公司、總部機關各部門相關人員共計180余人現場或視頻參加培訓。首鋼地產黨委副書記、紀委書記張煥主持。





　　此次培訓，旨在促進達成首鋼地產戰略經營管理目標，在梳理公司組織管控、職能職責、業務流程的同時，提升公司管理人員對行業標桿房企“大運營”模式的了解和探討，強化公司經營管理意識。








　　在培訓中，徐海老師圍繞《從理念到落地——房地產大運營的行業**佳實踐與一體化解決方案》，對房地產開發業務流程特點及發展趨勢、計劃運營體系效率優化、經營意識轉變等方面進行講授，并運用大量房地產行業標桿案例，詳盡地講解了房地產“大運營”體系的PTVC指標體系（利潤、計劃、貨值、現金流）、項目經營的標準卡位、項目經營的報告體系、項目測算智慧化優點、房地產7大階段的項目經營分析重點、公司整體貨值管理體系等內容。通過一天的培訓，大家表示受益匪淺，通過聆聽講解，拓寬了公司管理人員的“大運營”思路。

　　首鋼地產副總經理趙蘭子在點評中回顧了首鋼地產運營管理從無到有的過程及2018年管理提升工作，他指出，由計劃運營到大運營的轉變是首鋼地產發展的必由之路，首鋼地產要向標桿房企看齊，強調以指標體系、報告體系、數據治理、貨值管理工作為抓手，持續優化提升運營管理能力。



　　首鋼地產總經理韓俊峰在總結講話時指出，大運營體現著企業綜合的協調的快速擴張的核心能力。大運營就是根據公司經營目標做出年度計劃，保障各個目標節點的達成，以會議為推手，用信息化、數據化作為基礎，把經營效益作為考量結果。同時強調，一是大運營要有戰略高度。視角廣，站位高；二是參與部門多。各分子公司、各部門都要參與進來，全員齊行動；三是協同是關鍵。要將各部門的工作協同起來，提高工作效率，凝心聚力、團結一心，為首鋼地產發展奠定堅實基礎。

房地產征收評估由征收部門委托評估機構，開展前期調查，對被征收房屋進行評估，對征收補償資金進行概算。

由具有相關證件的專業人員，按照估價目的，遵照估價原則，依據估價步驟，采用估價方法，再歸納分析，影響房地產價格因素的根本上，聯合估價經驗以及對影響房地產價格因素的剖析，對房地產的特定權益，在指定時間**可能實現的合理價格所作出的估計、推斷和判斷。

房地產估價全稱房地產價格評估，就是對房地產進行估價,也就是說,由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間**可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。

房地產交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發與銷售等環節都離不開對房地產的估價。

建筑物的折舊指建筑物因時間經過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。

土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。

三通一平指水、電、道路通，土地平整。

七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。

資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率。實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。

基準地價是在某一城市的一定區域范圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段，然后調查評估出的各地價區段在某一時點的平均水平價格。

標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。

出讓地價、轉讓地價和其他地價。

房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。

底價是指政府、企業或私人出售(尤其是拍賣)房地產時確定的**低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。

補地價是指在更改政府原出讓土地使用權時規定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續期等時需要交給政府的一筆地價。

折疊編輯本段評估類型

1、一般評估:

這類評估一般是在交易雙方發生分歧意見或有爭議時，求助于評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業一般的價值水平。

2、房地產抵押貸款評估:

這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。

3、特定評估:

這種評估是房地產交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評估值，計算繳納稅費。

折疊編輯本段評估原則

1、供需原則:商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小于求時，則價格上升，否則下降。房地產的價格由類是房地產的供求狀況決定。

2、替代原則:在同一市場上效用相同或相似的房地產，價格趨于一致。

3、**有效使用原則:以**佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。

4、貢獻原則:它是收益法和剩余法的基礎

5、合法原則:房地產評估要在法律規定的條件下進行。測算房地產的純收益時，不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎。

6、估價時點的原則 :估價時點又稱: 估價基準日、估價期日、估價時間，是一個具體的日期，通常年、月、日表示，估價額是該是該日期的價格。 房地產市場是不斷變化的，房地產價格有很強的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產往往會有不同的價格，也就是說，估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點的狀況為準。

[編輯]房地產評估的程序

1、明確評估基本事項

明確評估目的:在受理評估業務時，通常由委托方提出評估目的，并將評估目的寫在評估報告上。

了解評估對象

確定評估基準日:常以年、月、日表示

簽訂評估合同:它包括評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責任、評估報告等事項。

2、制定工作計劃

3、實地查勘收集資料:實地查勘是房地產評估工作的一項重要的步驟，并要做記錄。

4、測算被評估房地產價格:為求得一個公平合理的價格，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以求互相對照和檢驗修正。

5、綜合分析確定評估成果

6、撰寫評估報告

折疊編輯本段評估方法

折疊成本法

(1)成本積算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

(2)重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

房地產評估方法有以下幾種方法：
①成本法。房地產成本評估分為兩部分，一是土地成本積算法，對合法取得的土地成本進行核算，將取得的利潤積累，得出土地使用權價值，另一種是房屋重置成本法，將房屋按照當下市場標準核算成本，要考慮開發商的利潤，兩者相乘得出房屋總價。
②市場比較法。將評估的房產，與已經成交或評估過的同類產品進行比較，將各因素數量化，得出房產的實際價值，注意對比的房產必須是相同用途，相同情況做什么呀這幾天？。
③剩余法。一般用于單項房產價值評估，單項土地使用價值評估，總價等于土地價值加房產價值，只要知道其中一項的價值，就能推算出另一項。
④收益法。因為不定因素比較多，不同地區和不同的房產都會影響收益率，根據收益來推算該房產的價值。

①征收中的評估 征收實施之前，由征收部門委托評估機構，開展前期調查，進行評估，對征收補償資金進行概算，在征收實施時由評估機構，對委托被征收房屋整體評估。
②如何選擇房地產評估機構 由被征收人協商選定，協商不成，通過多數決定，隨機選定等方式確定，房地產評估機構由被征收人選定。
③房地產評估應遵循哪些原則 合法性，即房地產估價對房地產合法使用，和合法處分為基礎，要估算被征收房屋的最佳用途。
④房地產估價應遵循哪些程序 選定房地產價格評估機構，簽訂房屋征收評估委托合同，明確估價基本內容，定評估作業方案，實地勘查評估對象，選定評估方法，分戶初步評估結果的提交和公示，估價材料歸檔。
⑤對被征收房屋價值進行評估 應考慮如下因素，被拆遷房屋區位基準價，以房屋所有權證書上的用途，產權證的建筑面積或是實際測量面積。

房地產評估方法主要分為成本法，市場比較法和剩余法。

中國房地產企業運營管理尚屬于起步階段，企業內部出現運營管理不足、企業戰略發展不清晰、各類資源配置不合理、管理制度不健全、各項制度落實不足、考核缺失等問題嚴重困擾著企業的健康發展。

鑒于此，中房商學院作為房地產領域的專業人才培養服務機構，精心打造為期七天的房地產運營管理實戰特訓營，讓你掌握公司運營管理部門，面對企業運營管理、跨區域多項目管控的發展要求，日益規范的市場現狀，怎樣實現企業規模經營、高效的運營管理、**大限度的整合資源、提高項目附加值和利潤率、實現企業有質量的增長，如何發揮神經中樞的作用……

課程收益
1、什么是運營管理？什么樣的人才能稱呼自己是做運營管理的？

2、讓企業真正從傳統“開項目”回到“做企業”的視角上來？

3、從運營管理的角度，如何輔助企業真正做好項目定位？

4、從運營管理的角度，如何輔助企業讓一個項目收益**大化？

5、如何快速測算一個項目的方案前成本和收益？

6、從運營管理的角度，如何輔助企業營改增如何巧妙應對？

7、項目開發一、二、三級計劃管控體系該如何搭建？

8、如何確保計劃的達成率？

9、如何不依賴人“盯”而實現跨部門有效協同？

10、從運營管理的角度，如何管控好乙方單位實現共贏？

11、從運營管理的角度，如何做好一個項目年度經營計劃？

12、從運營管理的角度，如何做好會議和溝通管理？

13、從運營管理的角度，如何提升企業的流程效率？

14、從運營管理的角度，如何合理的授權與集權？

15、從運營管理的角度，如何做好相匹配的、簡易可行的績效考核方案？

16、什么是BPR？運營如何做好BPR？

17、運營如何為公司提效？

18、運營有前途？前途在哪里？為什么說運營是公司神經系統和指揮中樞？

課程對象
房地產企業董事長、總經理、計劃運營高管

師資簡介
李老師：中房商學院高級顧問；資深房地產企業咨詢管理顧問；曾任職甲方中高層10年管理經驗，從事項目運營管理、成本管理等工作。李老師擅長房地產企業項目管理、戰略管控、計劃運營、成本管理沙盤等。能夠針對企業管理問題給出有針對性的輔導方案。李老師多年的項目咨詢與培訓生涯，積累了豐富的標桿房地產企業經典案例和實戰經驗，風趣幽默的授課方式，重視與學員的互動與交流。多元化的教學方法，實際的演練，透過實戰來啟發學員，從而使之產生體驗；并將理論與實戰、認知與實踐相結合，激發學員的潛力與反思。

本土講師：河南省本土知名房企在職運營高管。

課程安排
1、房地產運營管理實戰特訓營共7期課程，每期一天（6個學時），每月開課一期。

2、移動教室，每期課程走進一家本土優秀開發企業。

課程費用
1、學費9800元/人，多人報名可享受團報優惠政策。

2、中房商學院會員企業可享受相應的優惠政策。

課程大綱
第一天：

第一部分：什么是運營管理？

1、什么是運營管理？什么樣的人誰才能陪得稱呼自己是做運營管理的？

2、運營管理管什么？

演練：計算償債能力、資產管理比例、盈利能力、發展能力、周轉率等指標

3、什么是投資項目的項目運營管理？

4、什么是項目經理部的項目運營管理？管理范疇是什么？

5、什么是計劃運營管理？

6、什么是成本、設計、采購等運營管理？

第二部分：從房地產價值鏈看計劃管控的缺失，從“開項目”到“做企業”

1、現有房企運營管理的誤區都有哪些？為什么總是到處在“救火”？

2、先給你的企業做一個“體檢”吧？

→戰略布局能力評估；

→土地獲取能力評估；

→政府公關能力評估；

→金融機構融資能力評估；

→產品研究與創新能力評估；

→市場研究與定位能力評估；

→合作伙伴滿意度評估；

→成本管控能力評估；

→風險控制能力評估；

→品牌知名度評估；

→員工滿意度評估；

→內部協同（內耗）情況評估；

→客戶滿意度評估；

造價做起來很麻煩，計算的數據不是很大的，但是計算規則等等很麻煩，做的熟練了就好了，房地產經營與估價學習的主要內容有；
房地產策劃，房地產經紀人概述，建筑制圖，房地產估價，工程經濟學，房地產投資分析，等等，個人感覺造價比這個專業好

房地產經營單位是從事房地產經營活動的法人單位。房地產經營是指按照價值規律對城鄉各種房屋進行建造，維修，裝飾，租賃，買賣，交換等的經濟活動。房產企業經營管理的聯合化：房產企業經營管理的聯合化是房產企業經營管理的一種方法，即專業化的房產企業包括房產開發公司，房產經營公司，住宅建筑公司，房屋修繕公司等聯合起來，建立聯合企業，下設住宅小區管理機構，對住宅區實行統一經營管理，改變多頭分散管理的落后方式。

我在現在的公司已經服務了8年多，所以今天跟大家分享的幾個企業文化建設，基本上是公司8年多以來文化建設中我認為比較認可的部分。



企業文化打造是一把手工程



我認為一個企業文化的好壞，跟員工沒有直接的關系，跟企業的負責人有直接的關系。一把手認可的文化，才是企業真正的靈魂所在。



房產經紀公司的管理實際上在各行業中屬于非常不好管理的。因為很多時候經紀公司無論是高層還是基層，大體上只關注一件事情，那就是業績。這是一種很直接的金錢關系。業績好，什么都好說，業績不好，什么都不好。



但是這種管理方式是對的嗎？采訪過很多的從業人員，無論是基層還是高層，實際上大多數人都不認同這個觀點。馬斯洛層次需求理論其實在房產經紀公司依舊非常實用，而且非常之明顯。管理層和員工其實只有一個追求，那就是業績。



留住人才的關鍵



由于房產經紀公司的從業時間是非常長的，基本上全國通行都是每天超過12個小時，月休不超過4天。如此辛苦的工作，業務員終有一天也會疲憊下來。



所以如何留住人才，在這個行業是很多人非常關心的問題。很多公司通常用加薪或者畫餅的方式解決，但是我認為作為企業來講，只有企業文化才能真正地留住人才。



如何留住人才，或者說讓房產公司的基業長青，不受外界的影響（諸如**近炒的沸沸揚揚的互聯網事件），打造企業文化是關鍵中的關鍵。



關于企業文化的思考



那么企業文化的核心關鍵是什么，他又需要解決那些問題呢？



首先想問大家幾個問題，世界上**具有戰斗力的組織在哪里？世界上**具有凝聚力的組織又在哪里？世界上**具有學習力的組織在哪里？世界上存活**長久的組織又在哪里？



第一個問題的答案是軍隊！軍隊以塑造責任感、榮譽感、使命感為核心，弘揚了絕對服從命令的制度。杜絕了個性化、統一了思想和行為，各種訓練都是非常標準化、職業化的。



那么我們來看看我們的企業，反思一下，你的企業執行力到位了嗎？你的團隊思想行為一致了嗎？他們有責任感、榮譽感、使命感嗎？



關于家庭化



關于戰斗力的問題，我相信所有的老大都明白，解決這個問題，那么絕對不愁業務員沒有業績。但是我們進而反思第二個問題，假如業務員戰斗力都很強了，業務員就會一輩子死心塌地地跟著你走嗎？



業務員做好了，他必然跟你談條件，講要求。如何解決凝聚力，原意死心塌地跟著你，那么就要思考，世界上有沒有什么組織，他是可以不計要求去做的？大家說什么樣的組織可以做到呢？



實際上這個組織就一直在我們身邊，那就是家庭。你看過哪個父母對自己的兒女講過條件，那個兄弟不相互幫忙的呢？親情是無價的，向使你的團隊每個人都像真正的兄弟姐們了，他們是相互幫助還是相互撬邊呢？會協助談案子還是相互搶單子呢？



事實上每個企業都能像家庭一樣來經營。企業是大家庭，團隊是小家庭。大小家庭間只有如同真正的兄弟般才能聚有超強的凝聚力。規則是需要的，但是更重要的是如何建立這樣的文化。管理者是家長，下屬是兄妹。

你好，在沒有取得房地產評估師這一職稱前，可以稱為房地產評估員。
它的職責是：根據委托方提出的要求，明確估價的目的、估價對象的物質實體狀況和權益情況及估價的時點，并與委托方達成一致；對估價項目進行分析，擬定估價作業方案；到估價對象現場勘察，搜集估價所需資料，并進行核實、分析、整理；檢查特性，考慮因子例如市價、位置和大樓或者重置成本確定評價價值；確定估價結果，撰寫估價報告；對業主解釋確定的價值；評價和稅款的問題通知；對有關該估價項目的一切資料進行整理、歸檔和妥善保管。
編輯本段職業要求：
教育培訓：房地產相關專業本科以上學歷；房地產估價師執業資格認證。工作經驗：2年以上房地產行業工作經驗；熟悉當地房地產價格行情。

你好，在沒有取得房地產評估師這一職稱前，可以稱為房地產評估員。
它的職責是：根據委托方提出的要求，明確估價的目的、估價對象的物質實體狀況和權益情況及估價的時點，并與委托方達成一致；對估價項目進行分析，擬定估價作業方案；到估價對象現場勘察，搜集估價所需資料，并進行核實、分析、整理；檢查特性，考慮因子例如市價、位置和大樓或者重置成本確定評價價值；確定估價結果，撰寫估價報告；對業主解釋確定的價值；評價和稅款的問題通知；對有關該估價項目的一切資料進行整理、歸檔和妥善保管。
編輯本段職業要求：
教育培訓：房地產相關專業本科以上學歷；房地產估價師執業資格認證。工作經驗：2年以上房地產行業工作經驗；熟悉當地房地產價格行情。

作為一個房產賣家，了解你所銷售房產的當地市場是有好處的。例如，了解該地區的平均房價、房屋通常在市場上出售的時

只知道出租凈收益很難估計出寫字樓現在的價格，可以去查詢一下商業性證件

房地產估價全稱房地產價格評估，就是對房地產進行估價,也就是說,由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間**可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。
房地產交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發與銷售等環節都離不開對房地產的估價。

1.房屋開發模式
中國房地產經營模式經過那么多年，能存活下來的都有值得借鑒的地方。我們來說一下中國**常見的房地產八大經營模式。
沃爾瑪模式。比較典型的萬科模式，在不同城市郊區大規模的拷貝，產品單一化，目標客戶準確，體制上采取了一個總部強勢控制，有計劃地在郊區“連鎖開店”，該模式經濟增長非?？?，萬科今年營業額估計可以超過40億元，會打破近五年來地產公司銷售額**高不超過30億的紀錄。
百貨公司模式?，F在的華潤置地是這個模式，即在同一個地域，各種產品同時做，產品多樣化，像百貨公司**低檔什么產品都有，商戶，寫字樓，住宅，酒店，公寓。百貨公司模式多見于城建系統轉制過來的開發公司，以及國內綜合性大型國營開發公司。
精品店模式。這是萬通地產致力追求的模式，只在高端市場進行精品店經營，賣的是奔馳，寶馬，每一輛價格高，營業總額絕不低。今年萬通銷售額會超過20億元，主要集中于高端產品。
2.土地開發模式
陸家嘴模式。即一個公司整體以經營土地為主，通過規劃，成片出讓，同時與開發結合，主要是綜合金融，貿易，商業等業態。陸家嘴每年的營業額實際上很少，但利潤很高，主要是土地出讓的收益非常大。
天津開發區模式。即工業土地的開發模式，由于經營的土地主要是工業區，城市機能較差，所以工業區地價的增值幅度和收益情況比陸家嘴要差得多，但該模式也是國內唯一一個，甚至是主要的一個靠工業區土地經營賺錢的企業。
3.混合開發模式
縱向重疊混合開發模式。即傳統開發公司采取的模式，從拿地一直到物業管理縱向重疊起來，所有環節你自己都要做，功能上不夠專業化，公司內部管理上又互相重疊。在廣東，甚至有相當多企業還有自己的設計院，建材公司，施工建設公司。
交叉混合開發模式。典型案例是珠江投資和合生創展，該模式使拿地和開發房子，建房子有適當的劃分。珠江投資大片的拿地，合生創投只做房屋。這樣交叉起來，同時又是一個老板，他們在北京，上海和廣東有大量開發，去年將近有30億元的銷售。