購房合同

簽訂購房合同注意事項包括以下幾個方面：
①房款相關事項。 如果在合同內部注明了房款的具體數額以及付款方式等等，應當標注是按揭付款還是按照工程期來進行付款，如果是工程期付款的方式，還要具體標注每一期付款的時間。
②確定交房日期。 日期要寫清楚，不要莫棱兩可的表達，而且盡可能的確定為年月日，因為這涉及了逾期交房都有問題，否則對于自身權益會產生一定的影響。
③確定購房面積。 如果面積不夠可以要求退款，如果實際面積比合同面積還要更大一些，那么還要補面積款。
④確定煤氣通氣時間。 結合天然氣公司的相關規定，入住率要超過70%以上才可以通氣，入住的時候發現管道通了，但是卻沒有煤氣，這對于生活也會產生一定的影響，在合同中標注通氣的時間，這樣也是為了維護自身的利益。

為什么要特別注意購房合同呢？因為有一些開發商所給的購房合同會有很多陷阱，購房者如果不小心很容易就會掉進去，造成自己的經濟損失。那么，買新房簽購房合同都需要注意哪些內容呢?

為什么要特別注意購房合同呢？因為有一些開發商所給的購房合同會有很多陷阱，購房者如果不小心很容易就會掉進去，造成自己的經濟損失。那么，買新房簽購房合同都需要注意哪些內容呢?

簽訂購房合同注意事項包括以下幾個方面：
①房款相關事項。 如果在合同內部注明了房款的具體數額以及付款方式等等，應當標注是按揭付款還是按照工程期來進行付款，如果是工程期付款的方式，還要具體標注每一期付款的時間。
②確定交房日期。 日期要寫清楚，不要莫棱兩可的表達，而且盡可能的確定為年月日，因為這涉及了逾期交房都有問題，否則對于自身權益會產生一定的影響。
③確定購房面積。 如果面積不夠可以要求退款，如果實際面積比合同面積還要更大一些，那么還要補面積款。
④確定煤氣通氣時間。 結合天然氣公司的相關規定，入住率要超過70%以上才可以通氣，入住的時候發現管道通了，但是卻沒有煤氣，這對于生活也會產生一定的影響，在合同中標注通氣的時間，這樣也是為了維護自身的利益。

①在簽訂購房合同的時候，要注意查看一下開發商的證件，如果證件不齊全，那就是違規售房，此時是不可以簽訂合約的。在簽訂購房合同時要看一下合約是否是規范的房屋買賣合同，一般都是需要使用當地房管局所規定的合同才行。②在簽約之前還要查看一下土地的性質，另外要確定一下交房租的具體日期。③看清楚合同當中的違約條款，要查看違約的金額。④在簽訂合同的時候還要注意一下房子的質量問題以及物業管理問題。

簽訂購房合同，是所有環節中**重要的一環，購房者的權利義務盡在其中。但因為買賣雙方在專業知識上的信息不對稱，有時購房者并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致**后在合同履行中處于被動地位。根據《商品房銷售管理辦法》的規定，購房者在購房商品房時，應與開發商簽訂書面商品房買賣合同?，F就簽訂合同中的主要條款進行逐一分析：
（1）關于房屋面積方面的條款
按套內建筑面積計算房款，套內建筑面積與合同約定不符時，一般按照**高院司法解釋確立的一般原則即合同有約定的，按約定處理；合同沒有約定的或約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
    （二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
(2) 關于價格、收費、付款額等條款
價格條款應比較明確，應有細項約束開發商不得隨意加價，不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確、詳細規定付款方式，如繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間、數額等。
可注明在合同生效的幾天之內向金融機構申請貸款，如果不能通過的話，購房者可以取消合同，全數取回定金；同時，開發商也可注明如貸款不能通過又未能如約履行給付購房款義務，有權解除合同，購房者需無條件返還所購商品房。
(3) 關于房屋質量的條款
由于商品房竣工后已經過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此在簽訂購房合同時必須要開發商提供兩書，即《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質量的細節作了規定。
(4) 關于售后物業管理的條款
這是購房者在簽合同時容易忽略的內容，要注意防止物業管理公司變更物業費。
在實際簽約時，很多房地產公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關物業管理協議。對此，買受人應該據理力爭，簽署相關協議，防止交房時物業公司變更物業費。
(5) 關于履行合同的期限和方法的條款
應寫明房屋交付的日期，房屋價金的交付日期、金額和方法。例如交付房價款，是一次付清，還是分期付清。
(6) 關于產權登記的條款
由雙方依規定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產權過戶手續時，賣方應出具申請房屋產權移轉給買受人的書面報告，以及繳納的稅單。按照《商品房銷售管理辦法》的規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起６０日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。購房者應力爭在合同中，將辦理產權證的期限約定在國家規定的時間內。如果此期限約定過長，如：120天以上，表明此項目的土地或房屋很可能被設定了抵押擔保，短期內不能解除抵押，對購房者采用公積金貸款和盡快取得房產證有很大影響。
(7) 關于稅費負擔的條款
房屋買賣中應繳納的一切捐稅、費用，應按法律規定，各自承擔，并明確載入合同。
(8) 關于違約責任的條款
違約責任包括出賣人逾期交付房屋應負的責任，或不能或不履行交付房屋應負的責任；買受人逾期付款應負的責任，以及毀約不買應負的責任等?，F在開發商在購房合同中，關于逾期交房的違約責任一般約定為每遲延一日承擔全部房款萬分之二或三的違約金。這個違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當，違約金的懲罰性體現不夠，買房者應爭取提高該比例，可以考慮在千分之0.5至1之間。同時，在出現購房者違約的情形下，作為開發商也有權將違約金的比例進行提升。
購房者在簽訂《商品房買賣合同》前，應對合同條款及專業詞語仔細閱讀、理解，必要時可向專業律師以及房地產開發主管部門進行咨詢。

首先提醒您在繳納**簽訂合同之前，要確定項目的證件齊全，您可以在其銷售部要求查看這些證件，只有證件齊全才會減少購房風險，也可以辦理按揭貸款。簽合同時，需要注意以下事項：

1、通常開發商也具有了房地產開發證、國有土地使用證、建設工程開發許可證、工程規劃許可證共五基本的“五證”齊全。一定要審查開發商是否具有商品房預售許可證，有了預售證許可證，則證。這是買房能否辦房產證的關鍵。
2、使用規范的合同文本。一定要參照**好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認真填寫，了解各項具體內容。
3、相關證明文件有效。如果是買期房（在建、未完成建設、不能交付使用的房屋）要查看開發商是否有預售許可證，并要確認自己所購之房在預售范圍內；買現房則要查看開發商是否具有該房屋的大產證（預售許可證之后取得，即由期房變現房了）和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對一下其營業執照和開發資質證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。
4、另外，買期房要約定條件和時限。所謂交房有兩個意思：一是房屋使用權即實物交付；另一層是房屋所有權轉移即產權過戶。應當在預售合同中對實物交付和產權過戶均約定清楚，不能接受沒有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。
5、明確具體時間和違約責任。對于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規范的《文本》，則開發商在合同上務必會大做文章，對買房者極為不利。
6、檢查房屋質量。在簽約時，應查看并檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質量保證書》的內容，并將《商品住宅質量保證書》作為合同的附件，檢查是否有開發商對質量問題的責任。
7、重點約定違約責任。對于期房，甚至現房，都有可能與開發商的描述不一樣，此時應該明確合同違約或與描述不一致時開發商應承擔的責任?？蓞⒖迹汉灱s后購房者要求退房、不按期付款；開發商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動超過約定幅度；質量不符合要求；辦理過戶手續時不符合規定和約定等。別漏了違約責任的平等性。

網友提問：

律師，你好，我想咨詢一下如何簽訂購房合同？

湛江律師解答：

根據《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國涉外經濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，在平等、自愿協商一致的基礎上，乙方向甲方購買商品房時，甲、乙雙方應達成如下協議：

第一條，乙方所購甲方商品房情況，內容包括商品房坐落位置、商品房土地來源等;

第二條，商品房售價;

第三條，付款時間及方式約定;

第四條，實際面積與銷售面積差異的處理;

第五條，乙方逾期付款的違約責任;

第六條，房屋交付日期;

第七條，甲方逾期交付房屋的違約責任;

第八條，設計變更的約定;

第九條，房屋交接;

第十條，甲方關于建筑、裝飾、設備標準承諾的違約責任;

第十一條，甲方關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾;

第十二條，關于產權登記的約定;

第十三條，關于物業管理的內容、方式及收費標準;

第十四條，保修責任。

決定簽合同、交第一筆定金前要慎重，以免一開始就進入開發商的圈套。
　

康橋律師事務所律師王青鋒等人認為，目前許多房產交易還處在“賣方”市場階段，許多房地產商借其優勢地位，與消費者簽訂了權利和義務不對等的合同，亟需政府有關部門對房產市場進行規范和調控。同時，消費者也應采取恰當方式維權，比如變通合同形式、在開發商提供的合同文本上加“附頁”等，這是法律允許的，也是必要的。

專家們提醒消費者在簽合同時尤其應注意以下幾個方面：

檢查開發商的“五證兩書”原件是否齊全，即《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房銷售預售許可證》《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》，并要抄下證件的號碼。
房子宏觀規劃(主要是外部環境)要詳細約定。如戶型、綠化、相關配套設施、開發商對小區的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。
約定房子面積。建筑面積、套內面積、使用面積及其測量方法要明晰，將開發商有關面積的宣傳材料擇要寫入合同。

交房時間和預期交房條件要具體明確。比如交房裝飾標準、物業的服務項目、收費等，同時明確違約責任。注意開發商利用“合理順延”權利過長延遲交樓時間。
明確房產證辦理的具體時間以及無房產證、遲辦房產證的違約責任。
房子的保修期限和范圍。依據國家規定的質量問題判斷標準，確定是否出現質量問題，并對維修期限、條件作出約定。

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簽訂購房合同時購房者應注意的問題：購房合同的各項內容要盡可能詳細、各項規定之間要避免沖突，不能與政策法規相沖突，簽訂合同的雙方身份要明確人，如合同中的甲方不能是代理商或律師樓，必須為是項目產項批準文件的投資建設單位，不可以上級主管單位義簽訂合同，簽字人為法人代表本人。合同上的項目名稱，要與項目位置聯系在一起，防止日后有出入。另外，標明項目位置時，要具體、明確。

今天小編給大家總結了一些購房簽訂合同的注意事項，大家可以餐考一下，希望能夠幫助到大家！

買房是人們的熱議話題，特別是房價的走勢，來年會不會漲等等，但是有一個非常重要的問題大家都忽略了，就是關于購房合同的問題，大家應該重點注意購房合同。

買房分為很多步驟，從前期找房看房，到確定房子以后，就到了買房很關鍵的一步，簽訂合同。這一步完成了，就代表這個房子真正與你確定關系了。未來你的權益是否能夠得到保障，也就是靠簽訂合同這一步。因此，簽訂合同又有哪些步驟呢？

從古至今，衣食住行就是人們的四大基本需求?，F如今，人們的衣食都有了保障，便越發關心起了住房問題。而一撥又一撥的購房熱，買家往往失去理智，自覺不自覺地鉆進了不法房地產商設置的各種陷阱。面積縮水、虛假廣告、延期交房、拖延辦證、“零風險投資”等讓購房人吃虧上當的事屢屢發生，從而引發大量的商品房買賣合同方面的糾紛。那么，在實踐中開發商到底設置了哪些陷阱呢?總結我們的實踐經驗，主要表現在以下幾個方面：
廣告(包括沙盤、售樓書等)陷阱
為了賣掉房子，開發商往往會在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對綠化、會館、**、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設施做美好的描述，但對于這種承諾又不寫在合同里。結果當出現規劃變更、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個說法時，開發商卻以規劃變更已經通過規劃部門批準為由，推卸責任，或以合同約定不清搪塞，消費者一般很難得到補償。房地產開發商或代理商就是利用購房者想當然地以為廣告內容都會寫入合同的心理，瞞天過海。結果，發生爭議、對簿公堂時，法官一般會以合同條款作為依據判斷是非曲直，而不完全是廣告。
銷售陷阱
中國人買東西向來有跟風湊熱鬧的從眾心理，一聽說哪個樓盤觀者如潮，那些想買房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費者的這種盲從心理，開發商就給買房人設下了陷阱：
其一，以小利誘之，在拿到預售證之前搞內部認購。內部認購是指房地產開發商小規模、不公開地預售商品房。由于內部認購的商品
房價格相對較低，對那些買房人自然有吸引力。在此過程中，買房人認為自己得到了便宜，開發商也借此機會籌到了資金。然而，內部認購的商品房是在開發商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購房者的合法權益往往無法受到法律的充分保障。這樣，買房人的投資就充滿了風險。
其二，制造假象，在房子數量、戶型、朝向等的推出和價格的制定上做文章。前者關系到售樓進程的快慢，后者決定了售樓利潤的厚薄。開發商的做法是推出預售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對所推出的單元進行精心搭配。通常是選**差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經“名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到**后“待字閨中”。當然，這其中也要混雜一些好房型，否則會造成目標客戶的流失。

在買房的過程中購房者需要經歷很復雜的手續，而且購房的流程也是比較漫長的，購房者在這其中需要耐心等待才能進行下一步的手續。有些手續可能是購房者沒聽說過的，比如說辦理備案手續。購房者和賣家在簽訂購房合同之后需要對合同進行備案，那么什么是購房合同備案？簽購房合同需要注意什么？



什么是購房合同備案？

很多購房者在購買期房的時候都是需要等待漫長的交房時間，雖然買房時購房者和開發商簽訂的購房合同，但是合同能否順利執行很難保證，比如有的因為開發手續不全，不能及時辦理產權證，有的則暗中被開發商二次抵押，一房二主，產權被別人分割等。因此為了對開發商進行有效的制約，就實行購房合同備案制度了。購房合同備案不僅能促使開發商加快建房，按章辦理產權證，也可使購房者更加放心，很好地規避了一房二主為消費者帶來的諸多隱患。

根據《城市商品房預售管理辦法》第十條規定：商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。也就是說買房子還是要進行合同備案的，并且對于合同備案的時間也是有限制的。

簽購房合同需要注意什么？

1、使用統一規范的購房合同

有些開發者在制定房屋買賣合同時沒有根據統一規范來制定，不是統一規范的購房合同對購房者來說可能存在一些風險，因此購房者在和開發商簽訂購房合同時要特別注意，要看是否采用的是房地產管理部門統一印制的標準房屋買賣合同。文本合同應當選擇建設部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》，不要采用開發商自行擬定的合同。

2、注意空白條款

購房者在簽訂購房合同的時候可能會發現，有些購房合同上存在有一些空白條款或者空白頁，開發商會告知購房者這個合同是統一版本的，因為有的空白地方可以不填，這樣空白的地方開發商就有可能在上面做手腳。因此購房者千萬要注意，對于購房合同上的空白條款需要雙方確認后填寫或者主要特殊注明的，如果確實沒有特殊說明的空白地方可以劃一道斜線表示空白地方已無內容。

3、明確雙方違約責任

在買房過程中，購房者千萬要小心，不管是賣家還是購房者自己，都有可能存在違約的情況，無論買賣雙方誰違約，對方都要承擔巨大的損失，特別是買方。因此購房者在簽訂采購合同時，必須注意雙方當事人違約的責任，不要讓合同削弱他們對違約的責任。

以上就是關于什么是購房合同備案，以及簽購房合同要注意什么的相關內容，購房合同對于購房者來說非常重要，因此購房者在簽訂完購房合同之后一定要對購房合同進行備案。還有一些關于簽訂購房合同的注意事項，購房者也要謹記于心，買房簽合同時千萬不要馬虎。

第一，購房前的準備，購房者首先應該慎重的選擇一個物業的項目，就是你準備購買什么樣的房子，首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環境，非常重要的一點應該對開發商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業項目有一些**基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發商的資信進行了解。
第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證(建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證、國有土地使用證、商品房預售許可證)。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。
第三，交房和辦理產權登記，就是開發商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業，申領產權證。 建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。 認購書簽訂了之后在多少日之內和房地產開發商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應該非常慎重的對待，因為買房人的權利和義務都體現在買賣里面。一旦將來和房地產商發生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的**主要的根據和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發商的資格和“五證”，如果是現房，根據規定發展商已經不需要辦理銷售許可證了，而應當改為辦理大產權證的審批手續，去產權登記部門進行登記。辦理房屋產權證一定要看清發展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。 也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證，同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產權證，拿到產權證，整個購房所有的法律文件就應該算齊備了。 還有一個基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應該是跟房地產開發商簽定合同。但是，目前有一些開發商常常委托一些中介代理公司負責其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應該把握住是開發商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分數，很多東西就差很多。 在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協議，這個補充協議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。 第一，應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。 第二，明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款里約定。 第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任?，F在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。 第四，明確關于公攤建筑面積?，F在面積爭議**多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。 第五，應該明確裝修標準。以后逐漸的房地產開發項目是精裝修，那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。 第六，明確退房的責任。購房者接到入住通知之后，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發商的原因，必須寫明開發商是什么樣的責任，寫名在確定的日期內把開發商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

1、買售人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地房地產開發主管部門咨詢，如無異議視為雙方同意內容。

2、在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。

3、合同條款應 該嚴格遵守《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，并由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。