補充協議

由于標準的購房合同條款具有一定的局限性，幾乎每個開發商都會要求購房者另外簽訂一份購房合同補充協議。標準的購房合同由于是國家有關部門制定的，條款相對比較公平合理。而補充條款是由開發商制定的，往往會限制購房者的權利，甚至采用一些不平等條款侵害購房者利益。在這種情況下，購房者更需了解以下這些注意事項，從而更好地維護自身利益。

關于不可抗力：
導致發展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。
由于相關法律規定難以對不可抗力事件一一列明，發展商通常會對不可抗力的范圍作擴大性解釋，例如將施工過程中出現的重大技術問題或其它發展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規避由于逾期交付房屋而需承擔的違約責任。
對此購房者應該在補充協議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現不可抗力時發展商應該提供政府主管部門、公證機構或專業鑒定機構的證明性文件才能作為其免責的理由，同時約定當不可抗力事件導致逾期交房超過一定期限時，購房者有權終止合同，要求發展商退還已經支付的全部款項，或者就逾期實際天數要求發展商給予一定數額的經濟補償。
關于分攤建筑面積：
作為房屋總建筑面積的一部分，分攤面積的多少，直接影響購房者實際獲得的使用面積。
對此盡管《北京市商品房銷售面積計算及建筑面積分攤暫行規定》等法規作了明確規定，實際操作中個別發展商仍然將經營性用房、人防工程或其他與房屋無關的面積調整實測面積和暫測面積的誤差。
購房者可以參照上述有關規定，認真審核發展商在補充協議中列明的分攤范圍，對不符合法律規定的部分堅決要求予以刪除?；蛘咴谘a充協議中明確所購房屋的實際使用率，即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率，當發展商交付的房屋達不到約定的標準時，購房者即可以選擇退房并要求發展商承擔違約責任。
關于裝修標準：
對于預售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購房者一定要明確該等商品房的裝修標準，防止被發展商以“進口”、“高級”、“先進”等不明確的表述誤導。
建議在補充協議中詳細約定與房屋有關的所有內外裝修、設施設備的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場價格、達不到上述標準的違約責任等，以**大限度地保護自己的利益。
房屋所有權證辦理的時間：
盡管從表面上看，房屋所有權是由房地產管理部門頒發的，與發展商并沒有直接的關系，不應構成其義務。但在實踐中，房屋所有權權證頒發的延遲往往是由于發展商手續不完整、未能履行交納土地出讓金、測繪費等義務。
因此需要讓發展商作出相應的承諾，保證在規定期限內履行各項義務以確保購房者順利取得房屋所有權證，否則應承擔一定數額的罰金，超過約定期限的，購房者還可以退房并要求開發商承擔由此給購房者造成的經濟損失。
貸款辦不來怎么辦？
由于在商品房購房購銷過程中，普遍采用按揭貸款或公積金貸款方式分期支付購房款項。而上述貸款是否會得到批準主要依賴發展商提供的擔保情況、購房者本人的資信狀況等因素。
如果購房者在簽訂購房合同并支付了首期購房款后貸款得不到批準，就會面臨無法自行支付全部剩余款項，從而承擔違約責任的風險。因此應該在補充協議中分清責任，如果由于開發商原因導致貸款得不到批準，則購房者可以選擇退房并要求發展商承擔違約責任；如果由于自身原因，則屆時可以選擇變更付款方式或要求退房。
關于保修責任：
有關房屋質量的保修責任，國家已經作了明確規定，在此不再贅述。**好在補充協議中將開發商的責任和廠商的保修、維修、更換的責任連帶起來，要求開發商在購房者聯系不到廠商的情況下保證正常保修，并負擔一定的維修費用。
關于開發商在促銷過程中的承諾：
為配合商品房的銷售，開發商或個別銷售人員都會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過程中就與商品房有關的小區環境、會所、托幼、**、醫院、停車位、物業管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購房者的居住和生活質量，實際是構成房屋價格的一部分，如果不能兌現，必定會使購房者的期望值大打折扣。
對于開發商作出的種種承諾，一定要不厭其煩，一一在補充協議中予以落實，并明確開發商違反該約定的違約責任。

?商品房買賣合同補充協議要注意什么？什么是補充協議？對于補充協議有很多朋友并不清楚，沒有買過房子的朋友對于補充協議的重要性也是沒有概念的，一般我們買房子的時候簽訂的補充協議都是開發商起草的，肯定會對開發商自己比較有利，我們在簽訂的時候如果補充協議里邊出現不公平的條款我們可以要求變更或者是 拒絕簽訂，下面我們就一起來看一些有哪些是需要我們注意的。

購房補充協議是什么？購房補充協議包括哪些內容？

通常，購房者與開發商簽訂的合同都是標準的購房合同，而標準的購房合同會因為條款的局限性而使很多細節無法體現出來。所以，購房者再簽一份購房補充協議是十分必要的。那么，什么是購房補充協議呢？購房補充協議要怎么寫呢？一起來看看吧。

1、雙方就甲乙雙方在 年 月 日簽訂的《房屋買賣合同》，經友好協商簽訂本補充協議；
2、原合同中標的物房產過戶所需繳納全部稅費由乙方承擔；
3、原合同其他條款不變，本補充協議與原協議具有同等法律效力。

為防止開發商違約，還要注明相關賠償責任，如在約定期限內，開發商沒能辦理房屋的不動產權證書，應按約定對購房者進行賠償事宜。另外，如果因開發商原因導致產權證無法辦理，開發商應承擔相應責任并賠償損失。

購房補充協議是什么？購房補充協議都包括哪些內容？

買房時：什么是補充協議？合同補充協議應該怎么寫？

補充協議條款的制定并不是房地產商的單方行為，購房者作為合同的另一方，同樣具有平等主張、保護自身利益的合法權利。
任何發展商以單方名義制訂并要求購房者無條件簽署的補充協議都有可能是違背購房者意愿的，在法律上是無效的。
因此，開發商在要求購房者簽訂補充協議時，應對其內容予以明釋。

許多購房者在買房時發現，所簽訂的購房合同都是由開發商提供的格式合同，購房者往往對該條款無法做修改，為此，合同中的補充協議部分就顯得尤為重要。

標準的購房合同由于是國家有關部門制定的，條款相對比較公平合理。而補充條款是由開發商制定的，往往會限制購房者的權利，甚至采用一些不平等條款侵害購房者利益。當你看到給你準備好的名目繁多、條款眾多、充滿生僻奇怪術語的協議時，你能確定對所有內容都已了如指掌嗎？你能確定將來遭遇問題時不會因為某一條款沒有與開發商計較而后悔莫及嗎？所以，不論你是正在買房子還是計劃買房子，購房簽訂補充協議時一定要謹慎。
專業人士建議：與開發商簽訂的補充協議中應明確如交房標準、交房時間、違約責任、辦證時間、房屋預測面積和實測面積、稅、費、共有權益的約定等，特別是與業主實體權利相關的條款，一定要明確權責。
專業人士表示，購房者在簽約時，應認真推敲《商品住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內容，并將質保書作為合同的附件。

補充協議是對原合同的補充或者變更，一般要明確約定，如果補充協議條款與原合同不一致或發生沖突時，應當以補充協議為準，但原合同明示不得變更的條款，補充協議中對該條款發生的變更則不發生法律效力。

合同補充協議是什么？

什么是購房補充協議？購房補充協議包括哪些內容？

現在的商品房買賣合同，一般都是制式合同，在購房者（特別是第一次買房的小白）心目中，總有這么一種想法“既然是制式合同，那么別人都敢簽，肯定是別人感覺沒啥問題，既然大家都不看合同，那我也就不用看了?！边@種依靠他人的“眾人思維”往往會讓自己掉進坑里，殊不知，每個購房者都這么想的，**后100個簽訂購房合同的人，仔細看購房合同的人一個沒有，合同規定的是啥都不知道。





在開發商和購房者雙反的關系中，既要相互合作，達成一致的交易意向，同時又是相互不信任的，開發展始終占據買賣的主導地位，購房者每每感覺很無奈，在交易中開發商說什么就是什么，如果不按照這個標準來，就不賣給你房子，特別是在市場發展快速的賣方市場時，更為明顯。既然存在這樣的特殊關系，那開發商在購房時的各種合同就有了“空間”。，小編提示，買房簽合同，記得看清“兩大條款”，漏掉一項，**可能白白送人。

一、簽訂購房合同時，要留意空白條款。

雖然說現在的購房合同都是制式合同，但是每個樓盤由于實際情況的不同，不可能合同做到細致入微，必然需要留出一定的空白條款在簽訂合同時現場填寫，就像考試一樣，大家試卷都一樣，但是試卷上有不少的空白，需要考生自己填入。除了這些空白條款之外，其他的合同條款基本上已經規定得很明確了，特別是違約責任問題，制式合同有統一的規定。





【建議】合同的空白條款中，要注意的有幾點，①數字條款，基本包括房屋的戶號、房屋的樓棟號、房子的建筑面積、房子的公攤面積、房子的總價格、房子的單價、交房日期這些數據。在這些信息中，要留意面積、價格、日期這三大條款。房子的面積涉及到房子實際交付的實際面積標準，房子過大過?。ù笮∑畛^3%可以退房）；房子的價格少寫一個字、少打一個標點符號就可能引起總價格的變化。日期包括交房日期和房產證辦理日期，要與看房時溝通的結果一致。

舉個例子，如果房屋價格寫錯了，把1.5萬元，寫成了1.7萬元，那么按照合同規定的面積，則很可能要求購房者補充支付購房款項，因為白紙黑字擺在這里，一個數字條款弄錯就能能白白送人“一個**款”。

二、簽訂購房合同時，要留意違約條款。

既然是買賣合同，那么就必然有違約問題，商品房買賣合同是對購房者權益保障的合同，在合同中有不少關于開發商的“違約責任”規定，要記得看清這些條款。如果房子**終在這些條款上出現問題，購房者可以憑此請求補償。

商品房買賣合同補充協議不僅是合法的，而且有助于規范商品房買賣的運作，開發企業與購房者簽定《商品房買賣合同》時應將該補充協議作為附件一并簽署。隨著不動產登記制度的實行，精裝修房交付日漸增多，《商品房買賣合同補充協議》就商品房室內及公共部位裝飾裝修主要材料和設備的品牌、規格、數量等內容進行了明確約定，對房屋交付后買受人不得進行的行為也進行了明確約定，補充協議效力大于合同條款，若本補充協議與本合同有關規定有抵觸，則以本補充協議規定為準。

第九條出賣人逾期交房的違約責任
除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第_____種方式處理：
1.按逾期時間，分別處理(不作累加)
1)逾期不超過_____日，自本合同第八條規定的**后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金，合同繼續履行;
(2)逾期超過_____日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起____天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的**后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之______(該比率應不小于第(1)項中的比率)的違約金。
2.____________________
第十條規劃、設計變更的約定
經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內，書面通知買受人：
(1)該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向;
(2)____________________
(3)____________________
(4)____________________
(5)____________________
(6)____________________
(7)____________________
買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。
買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。______________。
第十一條交接
商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。
所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。
由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：______________________第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。____________________________________________________________。
第十三條出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定(附件三)的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第______種方式處理：
1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。
2._________________3._________________第十四條出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾
出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：
1._____________________
2._____________________
3._____________________
4._____________________
5._____________________
如果在規定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：
1._____________________2._____________________
買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。
3._____________________第十五條關于產權登記的約定出賣人應當在商品房交付使用后______日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第______項處理：
1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的______%賠償買受人損失。
2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的_____%向買受人支付違約金。
3.______________________
第十六條保修責任
買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。
買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。
在商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協助維修，維修費用由購買人承擔。____________________
第十七條雙方可以就下列事項約定：
1.該商品房所在樓宇的屋面使用權_____________
2.該商品房所在樓宇的外墻面使用權_______
3.該商品房所在樓宇的命名權__________
4.該商品房所在小區的命名權__________
5.____________________
6.____________________
第十八條買受人的房屋僅作__________________使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。
除本合同及其附件另有規定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。
出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯的公共部位和設施的使用性質。___________________________________
第十九條本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成按下述第______種方式解決：
1.提交____________仲裁委員會仲裁。
2.依法向人民法院起訴。
第二十條本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議(附件四)。
第二十一條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
1._____________________
2._____________________
第二十二條本合同連同附件共______頁，一式______份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：
出賣人__份，買受人__份，__份，__份。
第二十三條本合同自雙方簽訂之日起生效。
第二十四條商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出賣人向__________________申請登記備案。
出賣人(簽章)： 受人(簽章)：
【法定代表人】： 【法定代表人】：
【委托代理人】： 【委托代理人】：
【法定代表人】： 【法定代表人】：
(簽章) （簽章）
______年______月______日 _____年______月______日

這個補充協議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。

第一，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任?，F在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。

第二，明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款里約定。

第三，應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。

第四，明確關于公攤建筑面積?，F在面積爭議**多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。

第五，應該明確裝修標準。以后逐漸的房地產開發項目是精裝修，那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統的想使用進口材料、**材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

第六，明確退房的責任。購房者接到入住通知之后，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發商的原因，必須寫明開發商是什么樣的責任，寫名在確定的日期內把開發商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

若買的是二手房一定約定好付款事項，分期付款還是貸款，分期的話什么時間付清多少一定在協議上寫清楚，貸款的話一旦貸款辦不下來產生的違約責任問題;再有就是騰房時間以及賣主留給買方的室內物品如熱水器、空調、燃氣灶等等一定在協議上標注清楚，以便后期不兌現

購房合同一般都是規定格式的，通過房管局審閱后才算有效,不能隨意修改。但是，購房者可以通過與開發商協商增加對自己有利的協議，這種就是補充協議。今天小編就為大家整理了買房為什么要簽訂補充協議以及購房合同中的補充協議需要注意的事項。一起來了解一下吧。

當然不是必須的，只不過現在的商品房買賣合同多數都是房管部門的制式合同或者開發商提供的格式合同，補充協議作為合同附件的情況較為常見罷了

【河源房產網 河源吉屋房訊】買房簽合同時，有時候會有買房補充協議，那么買房補充協議合法嗎？買房合同補充協議有什么陷阱？快跟河源房產網小編一起看一下吧。